Die leidige Geldfrage

Häuser und Grundstücke sind – besonders in Ballungsgebieten – sehr teuer. Ein Mietshausprojekt braucht zu Beginn also sehr viel Geld – im Allgemeinen deutlich mehr, als diejenigen, die das Projekt planen und umsetzen wollen, selbst in der Tasche haben. „Geld, das gibt es bei allen guten Banken und Sparkassen“ – warum sich nicht leihen, was man selbst nicht hat? Immobilienfinanzierung ist bei den meisten Banken gern gesehen, da einerseits eine Grundbuchabsicherung des Bankkredits im schlimmsten Fall einen Zugriff auf die Immobilie erlaubt und Mieteinnahmen andererseits eine recht stabile Einnahmequelle darstellen; das Risiko für die Banken bleibt also recht überschaubar.

Die Eigenkapitalfalle

Doch zum einen sind Bankkredite teuer – auch die aktuelle Niedrigzinsphase wird wieder zu Ende gehen. Zu teuer jedenfalls für die sozialen Ziele, die solche Projekte vor Augen haben: Bezahlbare Mieten für Menschen, die darauf an gewiesen sind. Zum anderen macht die Bank ihr Geld nur locker, wenn die zukünftigen Hausbesitzer_innen einen großen Batzen Eigenkapital nachweisen können, meist etwa ein Drittel der gesamten Kauf- und Investitionskosten. Genau das können aber Menschen nicht leisten, die auf sozialverträgliche Mieten angewiesen sind, und auch das mit 25.000 Euro eher bescheidene Stammkapital der Haus-GmbHs ist hier nur der sprichwörtliche Tropfen auf den heißen Stein.

Direktkredite als solidarische Finanzspritze

Da aber auch Banken ihr Geld zum Großteil nur geliehen haben, kam schon früh die Idee auf, den Weg zwischen den eigentlichen Geldgeber_innen – Menschen wie Du und ich – und den Hausprojekten als Kreditnehmer abzukürzen: Getreu dem Motto „lieber 1000 Freund_innen im Rücken als eine Bank im Nacken“ leihen sympathisierende Privatpersonen oder Gruppen den Haus-GmbHs direkt Geld, ohne den Umweg über eine Bank, und wissen damit auch, wofür es eingesetzt wird. Diese Art der solidarischen Finanzierung nennt sich daher auch Direktkredit. Das spart nicht nur Kapitalkosten und hält die Mieten auf einem erträglichen Niveau – eine Bank will schließlich nicht nur ihre Kosten, sondern auch ihre Gewinnspanne bezahlt haben – sondern schließt auch die Finanzierungslücke, da dieses direkt geliehene Geld von einigen Banken als Eigenkapitalersatz akzeptiert wird. Außerdem ermöglicht es auch Menschen außerhalb des Syndikats, die die Idee gut finden, Hausprojekte solidarisch zu unterstützen:
Viele, die es sich leisten können, verlangen nur niedrige Zinsen oder verzichten sogar ganz auf eine Rendite. Die Rückzahlung erfolgt nicht nur durch die Einnahmen aus der Miete, sondern meistens ebenfalls durch das Annehmen neuer Direktkredite. Durch diese Art der Umschuldung können die Tilgungskosten und damit auch die Miete niedrig gehalten werden.

Risiken & Nebenwirkungen

Allerdings sind Direktkredite nicht risikofrei. Hausprojekte sind keine Banken und können auch keine entsprechenden Sicherheiten bieten; auch wenn sich die Syndikatsidee bisher als Erfolgsmodell erwiesen hat, kann ein Scheitern nie ausgeschlossen werden (siehe auch „Ein Projekt scheitert“).
Wer sich dafür interessiert, ein Hausprojekt seiner / ihrer Wahl durch einen solidarischen Direktkredit zu unterstützen, sollte sich daher nicht nur über die Möglichkeiten informieren, die diese Finanzierungsform für Hausprojekte und Direktkreditgeber_innen bietet, sondern ebenso über die damit verbundenen Risiken und gesetzlichen Rahmenbedingungen. So wichtig der Beitrag von Direktkreditgeber_innen für das Gelingen eines Hausprojekts ist: Ob ein Direktkredit für den oder die
Einzelne_n tatsächlich eine geeignete Anlageform darstellt oder auch nicht, lässt sich am besten in einem ausführlichen persönlichen Gespräch klären.

Durch die zunehmende Reglementierung von Finanzierungsformen jenseits des Bankensektors wird auch die Unterstützung von Mietshausprojekten und anderen Initiativen der solidarischen Ökonomie zusehends zum Politikum. „Bürgerschaftliches Engagement“ wird von Politiker_innenseite zwar regelmäßig lautstark gefordert, doch wer sich finanziell engagiert – insbesondere auch entgegen den Interessen der renditeorientierten Immobilienwirtschaft – wird mit auftretenden Risiken alleine gelassen; eine gesellschaftliche oder gar staatliche Absicherung ist nicht vorgesehen. Solidarische Unterstützung bleibt in unserem Wirtschaftssystem leider nach wie vor „Wagnispotential“ – doch wer nicht wagt …

Direktkredite an Hausprojekte

Haben Hausverein und Syndikat eine neue Hausbesitz-GmbH gegründet, braucht das Stammkapital nicht auf die hohe Kante gelegt zu werden; es wird natürlich für den Hauskauf verwendet. Mit 25.000 EUR aber lassen sich in den meisten Gegenden der Republik keine großen Sprünge machen: Das Projekt braucht Kredite in 6-stelliger Höhe.

„Geld – das gibt es bei allen guten Banken und Sparkassen.“ Aber: Erstens treiben Bankkreditzinsen die Mieten weit in die Höhe. Zweitens leiht die Bank in der Regel nur einen Teil der Investitionskosten und setzt voraus, dass der andere Teil als Eigenkapital vorhanden ist, nicht nur die mageren 25.000 EUR Stammkapital.

Als Ausweg aus dem Dilemma bietet sich eine Abkürzung an, der Direktkredit. Menschen, die das Projekt kennen und unterstützenswert finden, können Ersparnisse direkt bei der Hausbesitz-GmbH anlegen und parken – ohne Umweg über die Bank, die ihre Kosten und Gewinnspanne bezahlt haben will. Das macht zwar einen Bankkredit in der Regel nicht überflüssig; aber eine ausreichende Zahl von zinsgünstigen Direktkrediten schließt die Finanzierungslücke und hält die Mieten auf erträglichem Niveau.

Direktkredite sind Geldbeträge, die dem Projekt – ohne den Umweg über eine Bank – direkt geliehen werden. Sie bieten Einzelpersonen und Gruppierungen die Möglichkeit einer sinnvollen, sozialen, ökologischen und nachhaltigen Geldanlage.

Direktkredite sind Nachrangdarlehen mit einer qualifizierten Rangrücktrittsklausel.
Die Klausel besagt zum einen, dass kein Geld an die Direktkreditgeber_Innen zurückgezahlt werden muss, falls damit die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmerin (Haus-GmbH oder Mietshäuser Syndikat GmbH) gefährdet ist. Zum anderen werden im Falle einer Insolvenz erst der Bankkredit und die Forderungen aller anderen nicht nachrangigen Gläubiger_Innen bedient und dann erst die Direktkreditgeber_Innen.

Zwischen den Kreditgeber_Innen und dem Hausprojekt wird ein Kreditvertrag abgeschlossen, in dem Kreditbetrag, Zinsen, Kündigungsfrist, Laufzeit und ein qualifizierter Rangrücktrittsklausel klar geregelt sind.

Für einen Direktkredit an die GOLDEN HOMEGmbH gilt:

Kreditbetrag: ab 1.000 EUR
Zinsen: fünf verschiedene Zinsätze im Bereich bis max. 1,0 % p.a.. (Stand 31.05.2020)
Kündigungsfrist: ab 6 Monate
Qualifizierte Rangrücktrittsklausel

Rechtliche Hinweise

Für Direktkredite an die GOLDEN HOME GmbH gilt das Vermögensanlagengesetz. Nach dem Vermögensanlagengesetz bietet die GOLDEN HOME GmbH seit dem 31.05.2020 verschiedene neue Vermögensanlagen an, die in der Annahme jeweils unterschiedlich verzinster Nachrangdarlehen bestehen. Im Rahmen der neuen Vermögensanlagen werden innerhalb von 12 Monaten nicht mehr als 100.000 EUR durch die GOLDEN HOME GmbH angenommen. Es besteht daher keine Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagengesetz.

“… lieber 1000 FreundInnen im Rücken als eine Bank im Nacken …”